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潮与虎第二季房租上涨的矛头,该不该指向长租公寓?-马永斌资本频道

房租上涨的矛头,该不该指向长租公寓东山翔?-马永斌资本频道

近期,房租暴涨的消息持续发酵。一则网贴《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》爆出某些长租公寓抬价抢房后,北京房租大涨瞬间成为舆论焦点猴娃之谜。在房地产业界内以“敢说”著称的我爱我家副总裁胡景晖更是公开对媒体炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以超过市场租金20%-40%的价格收取房源,直接推升了房租价格。胡景晖的言论使得舆论纷纷将房租大涨的源头归根于资本推动下的长租公寓。房租上涨的矛头,到底该不该指向长租公寓?让我们一起来看看真相。
(一)究竟是谁在助推北京房租暴涨?
前段时间,《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》一帖刷爆网络,付瑞亭一个网友发帖称,自家天通苑的120平米三居要出租,心理预期价位是7500元/月,链家自如和蛋壳公寓两方争抢,最终蛋壳给到10800元/月的价格,付11个月。
一时之间舆论全部指向资本抢滩长租公寓市场,“黑中介”“黑运营”争抢房源、哄抬房租,吃相未免太难看。
在这个节骨眼上,我爱我家副总裁胡景辉在朋友圈宣布以“众所周知的原因”离职,他曾在接受媒体采访时表示,资本大幅度进入长租公寓是推高房租的主要原因之一。由此牵扯出了住房租赁行业的最大“罗生门”事件:随着事件的发酵,北京住建委当即约谈相关住房租赁企业负责人,随后我爱我家、自如、蛋壳纷纷发出公告,将为北京市场提供新增房源十余万套,并承诺未来几月维持租金不涨。

一声叹息,资本参与的游戏背后,最受伤的莫过于在大城市打拼的年轻人。
那么,这段时间房租暴涨背后的真正推手是谁?这一轮房租暴涨还会持续吗?政府会管控吗?以下是几位业界人士的主要观点。
企投会术委员、天风证券董事总经理邓伟岩认为资本都逐利,也要懂得克制。资本都逐利,但资本不能单纯逐利,也要考虑社会价值。真正伟大的投资公司会多角度考虑问题。假使它们进入到如今的租赁市场项目,也会保证良好的市场规律和社会承接能力,应该提升管理水平增强盈利,而不是变相通过垄断赚取超额收益。也就是说,真正有价值的投资,一定是建立在行业健康成长的基础之上的。
中原地产首席分析师张大伟认为租赁市场有资本必然会暴涨,租赁企业承诺不涨租还要看后续执行情况。租赁市场最大的混乱是没有数据,当下市场各家机构发布的租赁市场都有非常明显的问题,而且发布数据的基本都是租赁利益相关方,存在推涨房租的预期。长租公寓背后今井勇太郎,资本大量进入,并没有多少是增量供应,因为盖房子出租在当下租售比下不可能赚钱,只是通过升级或者分割获得投资溢价。租赁企业承诺的租金不上涨基本都是在合同期内,续约是不是上涨并不明确,如果不上涨,很可能出现租赁企业不续约的现象。整体看,这一承诺对市场的影响还要看后续执行情况。
德科地产频道总编辑刘德科则认为房价太高怪地产商、租金太高怪长租公寓运营商冰天雪地造句,这两者都是非常可笑的无知。对于租金上涨,我们主要关注三个问题。 第一, 租金上涨是必然趋势;第二, 年轻人租不起房子怎么办;第三,如果公租房没有办法成为保障房的绝对重点,那么未来会怎么样?大多数媒体在讨论租金上涨时,混淆了两个概念,一个概念是市场化的租金,另一个概念是公租房的租金。资本哄抬房租,或许可以哄抬一时,但市场若不具备需求厚度,哄抬的后果恐怕是——资本会被市场反噬。目前中国的长租公寓才刚刚兴起,虽然十拿九亏,但还是得抢占规模,不然就失去了未来市场的入场券。所以,他们是有可能会在房东这一端抢房源时任性甚至恣意妄为,但是他们绝不敢在租客这一端乱来,他们还是会谨小慎微地制定租金,生怕租不出去、遭受市场的惩罚。
(二)暴涨原因——仅仅长租公寓背锅?
按照基本的经济学原理,价格上涨的背后,反映的是供需的不平衡,供不应求则价格上涨。可是,这一轮的房租上涨,恐怕并不这么简单。
供求视角—基础
据贝壳研究院提供的《北京租金上涨的真相》,近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少,同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架,挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型,需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。
从这个视角来看,是说得通的。
例如,2017年,北京拆除违法建设5985万平方米,2018年夏芮丝,北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。而2017年,北京商品房销售面积为875万平方米,保障房销售面积267万平方米,加起来也就1142万平方米,假定这些房子全部用于租赁用途,租赁住房的增量也就1142万平,不及当年拆除面积的1/5。
从供需的角度来看,可以简单解释第三个问题:房租上涨,是由于拆除违法建筑(尤其是群租房、违规公寓等租赁住房)导致可供租赁房源减少,在需求不变的前提下,供不应求加剧导致的。
拆除违法建筑,尤其是清理群租房、城中村改造等涉及租赁住房的措施,不只是北京在行动,上海、深圳、广州等城市,也在实施当中,可见并非特例。
从结果来看,这些措施导致了租房市场的底层供应量被大量抽掉,“共有产权房”、“公租房”却不能立马跟上,造成供需面突然失衡,3个人争一套房变成了8个人争,房租上涨成为必然。

资料来源:网络

资料来源:网络

资料来源:网络
长租公寓视角——推手
在当前高房价的压力下,加上国家严格“房住不炒”的定位,催生了更多的租房需求,买不起房的要租房,看到政策支持了,也更乐意租房。下面通过一组数据显示,简单了解一下租赁市场的规模。
据贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示,我国拥有13.7亿人口,住房租赁人口约为1.68亿,预计2025年租赁市场规模将接近3万亿元人民币,租赁人口2.3亿,2030年,市场规模将达到4.6万亿元,租赁人口2.7亿。
万亿的市场规模,加上国家政策的鼓励,引来的不只是行业参与者,更是其背后的资本。
而从目前来看,长租公寓市场的参与者主要有3类:
1、房地产开发商,如万科旗下的泊寓郑开德,在2007年就开始布局,截至2017年年报,泊寓已在全国29个城市进行覆盖,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间;此外,龙湖、金地、旭辉、远洋、保利、碧桂园等企业均有涉及长租公寓业务;
2、房地产中介,如链家旗下的自如,目前在管规模约70万间,还有我爱我家、世联行等公司;
3、互联网企业,如魔方集团,规模约为4万间;
企业扎堆的背后,资本也在扎堆进入长租公寓领域,统计数据显示潮与虎第二季,截至5月31日,分散式品牌公寓TOP10(自如、优客逸家、蛋壳公寓、青客公寓等),总融资额约为75.792亿元;集中式品牌公寓TOP10(魔方公寓、V领地、湾流国际等)融资总额约为71.15亿元;
资本引入之后,玩法就变成了这样:
将杠杆引入租房市场,获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵,即从房东手中收过来的价格高过租出去的价格——受债券收益率驱动,开始哄抬房租以此获利——租金暴涨,泡沫隐现。
因此,对于第三个问题的解释:从资本的角度来看,扎堆支持长租公寓品牌,是要兑现盈利的,没有其他好模式的情况下,推高房租成为必然选择。
(三)盈利模式扔在寻找阶段
虽然行业前景可期,但市场参与者光想靠租金就把成本收回来显然不现实。8月19日,地产大佬潘石屹就在一场论坛上指出,“以下我的这段话有可能要火。现有的情况下我不建议去做长租公寓霸宠正牌王妃,原因很简单,就是你一定会有银行贷款,你如果是从银行贷款来的利息,按照银行的基准利率是4.9%,你可能4.9%拿不到蒋梅英,得5%、6%,你把款贷过来建成公寓,你租出去,你的回报率最高超不过1%,租房的价格再翻一番还是亏本的。”
持有同样观点的还有新城控股高级副总裁欧阳捷汪洋制造,他对媒体直言,“目前看不到长租公寓的盈利模式。”根据他的测算,按照租赁的方式运营,上海住宅市场的投资回报率只有1%左右木下优树菜。如果未来5年租金翻一番的话,投资回报率也仅为3%到4%,无法覆盖租金成本。况且指望租金大幅上涨本身就不现实。
既然自我造血功能不足,长租公寓正能靠外部输血不断融资。蜂鸟屋统计数据显示,截至5月31日,分散式品牌公寓TOP10(自如、优客逸家、蛋壳公寓、青客公寓、爱上租、魔飞公寓等),总融资金融约为75.792亿元;而集中式品牌公寓TOP10(魔方公寓、V领地、安歆公寓、湾流国际等)融资总额约为71.15亿元。
一旦融资不畅,后果便是资金链断裂,公司倒闭。有媒体通过对2017年以来“阵亡”的11家知名长租公寓品牌的研究发现,有9家是由于资金链断裂、经营不善而造成黄诗丹,这一方面反映出运营能力对于长租公寓运营商的重要性,另一方面也说明,在盈利能力不足、难以形成稳定现金流的情况下,很多长租公寓品牌仍然高度依赖融资。
根据每经网记者报道,到目前为止,尚未有长租公寓品牌宣布整体盈利,相反,根据《白皮书》的统计,截至目前全国公寓门店关店率达到3.6%。
陈佳妮/采编
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资料参考来源:
1.新浪财经-自媒体综合.讨伐市场化房租上涨是一种螳臂挡车式的悲天悯人.(2018.08.22). http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/2018-08-22/doc-ihhzsnea6526340.shtml.
2.华尔街见闻.高房租之殇:我们需要的,远不止不涨价承诺和12万套房源!(2018.08.20). https://wallstreetcn.com/articles/3391275.
3.每经网(上海).房租暴涨正在奖励中介公司:一场资本狂欢正式上演.(2018.08.20). http://news.163.com/18/0820/14/DPLKOCA30001875N.html.
4.创业家.房租到底为啥涨,胡景晖都没讲到的,看完你就知道了.(2018.08.21). http://tech.ifeng.com/a/20180821/45133254_0.shtml.


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